陈国娜律师，杭州房产合同纠纷律师，现执业于浙江金简律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

商品房的"五证"和"两书"是什么?

现在高额的房价让很多购房者在买房时会会忽略很多关键问题。其中最容易忽略开发商的五证二书，导致买到烂尾盘或者无房产证的房子。为您整理“五证”和“两书”包括哪些的相关知识，希望对您有帮助。

五证：

国有土地使用证：

国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

建设工程规划许可证：

建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

建筑工程用地规划许可证：

建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序。

建设工程施工许可证：

建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。武汉市建委负责开工审批等项工作。

商品房预售许可证：

商品房预售证的主管机关是武汉市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。

“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的

房屋。在其领取的《商品房内/外销预售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。

二书：

企业法人营业执照

该执照是取得企业法人资格的合法凭证，有限公司即属此类。

房地产开发企业资质证书

房地产开发企业资质根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等进行核定。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。

综上所诉，获得“五证”和“两书”的房产才没有任何法律效力上的瑕疵。购房者一定要在买房前认真审查开发商的相关资质问题，避免自己在购买房屋之后才知道相关问题。

房地产企业融资租赁案例是怎样的？

金融租赁是一种融资方式，目前在中国还有待发展。主要有直接出租房产给居民、转租租赁售后回租等方式。公司法分别可以和各大银行、有关单位合作，进行房地产融资租赁。租赁业可促进经济发展和消费，公司可其进行投资和融资。房地产企业融资租赁案例是怎样的以下是某金融租赁公司的租赁融资案例：

一、房地产企业融资租赁案例

一次性完成6亿 首个房地产融资租赁项目运作成功

2004年4月初，在XX金融租赁公司XXX金融租赁有限公司的成功运作下，全国首个房地产“售后回租 保理”融资项目正式签约--XX一家大型房地产公司将其拥有的某地一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同;金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。

这是自中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，提高融资门槛以来，某地房地产企业对于开辟新的融资渠道的一次探索性的实践。在国家相关政策允许的范围内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、金融租赁公司与股份制商业银行三方“牵手”成功。

并非“空手套白狼”

目前，XX各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势并没有放松，而是纷纷施行了新“家法”，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20%及以上上升到了35%及以上，而购买土地的款项又不计入资本金，这使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，多元融资需求便应运而生--金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争夺房地产领域的融资“蛋糕”。

注册资金5亿元的XXX金融租赁有限公司，在国内首个房地产“售后回租 保理”融资项目的成功运作，引起XX的房地产开发企业和银行的关注。这一融资项目的设计者是该公司副总经理、DBA博士宋某。具有22年政府、大企业集团和信托、金融租赁等金融机构工作经历的宋某，擅长财务顾问、投资管理、企业并购和重组、企业国际经营的资产风险管理以及多种信托产品设计、金融租赁业务融资创新等。为了这一融资租赁创新业务，他先后与10余家项目涉及部门、银行和企业等单位，了解他们的优势和不足，取长补短，将他们相应的利益和风险分配通过系统整合，拿出策划方案征求各方意见。

据介绍，宋某为XX房地产企业融资开辟的一条创新的融资渠道，其中心设计思想是：充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理为中心，整合各资源的优势，规避和分散风险，共享项目利益。因为没动用金融租赁公司的自有资金，从表面上看似乎是“空手套白狼”，实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物。售后回租，是以一系列复杂的财务决策为基础的。宋某确认XX一家房地产公司后与之谈判，然后通过售后回租方式增加企业的自有资金，以他独有的解决问题的能力，帮助房地产公司满足他们的融资要求。

创新租赁形成--“三赢”

这一创新的融资租赁项目，形成了金融租赁公司、房地产开发企业以及商业银行三方“共赢”的局面。

金融租赁公司拓展了其业务领域。售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业融资成本并不高

宋某解释说：“在目前直接向银行办理抵押贷款受到诸多限制的情况下，对于房地产开发企业而言，通过‘售后回租 保理’项目，虽然在融资成本上有所提高，但最大的利益在于，房产变现的资金可以作为新开发项目的资本金。”为此，针对直接的银行贷款和通过金融租赁公司的租赁融资两种不同的方式，宋某进行比较，专门算了一笔帐：办理银行抵押贷款一般为6-7折，也就是说，要融资6亿元的话，必须拿出价值9亿元的房产，且有时候中介的收费相当高，房地产开发企业融资总成本并不低。

而作为一种中、长期的融资方式的金融租赁，一般则是按房产价值的7-8折计算，融资6亿元只需8亿元的房产;金融租赁公司收取2-5%的融资租赁费用，根据不同项目最低仅收1-2%;加上银行约6%的融资成本，房地产开发企业总的融资成本并不算高。开发企业的交易契税，按照不同地方的政策可以优惠或减免。

这样看来，运用金融租赁公司的融资平台，对于房地产开发企业而言是大有可为的。

据了解，租赁在国外能得到迅速发展主要是靠税收优惠来支持的。所谓的优惠实际上是延迟纳税，一旦租赁支持的企业发展起来，其增加的税源要远大于优惠税收部分。这个经验已被发达国家普遍应用。在加入WTO后，按照现有税制，还无法与国际接轨。这方面，我国目前现行的法律法规还不是很健全。

宋某表示，融资租赁业务发展潜力巨大，除了它本身具备的业务特点以外，相应的配套法规和政策为它提供了良好的生存环境也有直接的关系。最近，全国人大巳通过有关程序，要制订一部中国的《融资租赁法》，促进我国融资租赁行业的健康、有序、快速地发展，预计该法2年后出台。借鉴国外成熟经验，及时制定适合我国国情的推进融资租赁业发展的配套法规和政策，相信我国的融资租赁业将会迎来美好的春天。

租赁公司、银行和房地产商三方合作，选择了售后回租形式的融资租赁，采取现出售再回租的方法转化资本的同时使银行增加了新的业务。在此之前进行设计整合，做出决策。最终三方都可获得利益，控制成本的同时降低了风险，是一种可以借鉴的融资方式。