陈国娜律师，杭州房产合同纠纷律师，现执业于浙江金简律师事务所，以扎实的专业知识为基础，以严格的服务制度为保障，以良好的社会关系为通道，以娴熟的职业技能为手段，竭诚为境内外客户提供优质、高效的法律服务。秉承 “受人之托，忠人之事”的原则，赢得了广大委托人的信任，始终把当事人合法利益最大化作为目标。

交付商品房应该要注意哪些

其实不管是购买期房还是现房，在与开发商签订了购房合同、交付了房款之后，都是有一个房屋交付的过程。对于购房者而言，在交付商品房的时候，有一些需要特别注意的问题，而不能简单的认为交付商品房就是在开发商那里拿钥匙。那到底交付商品房应该要注意哪些呢我们一起在下文中进行了解吧。

一、交付商品房应该要注意哪些

我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修。

商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月;供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。

二、逾期交房购房者怎么索赔

购买商品房期房时，房屋正在建设过程当中，由于施工中一些不可预见的因素，都有可能造成竣工时间推迟。购房者在体谅开发商的延期交付的同时，也不应放弃追偿延期交房的违约。法律人士认为，只要开发商存在违约，购房者就有权追偿。也就是说，即使开发商延期交房一天，购房者也有权追究开发商的违约。当然，实际操作时，购房者、开发商不可能每天对延期交房的违约金进行结算。因此，许多法律人士认为，购房者在交房当天提出结算延期交房违约金较为合适。

若是购买的期房，则很容易出现开发商延期交房的情况，此时开发商的行为已经构成了违约，那么购房者可以依照合同约定或者法律中的规定，追究开发商的违约。而在如期交付商品房的过程中，也是要小心谨慎，对房屋的质量等各方面作出验收。

房地产赔偿金如何计算？

一、房地产赔偿金如何计算

在开发商的合同中一般都有规定，有的是预期90天内，按照已付款利息支付，从合同交房到实际交房计算。 第一付款利息就是按照银行同期贷款利息按日计算。 第二违约金计算，根据双方约定合同按多少比例的计算方法，例如：按照全额房款的万分之一的标准计算。那么就是用全部房款乘以万分之一再乘以违约日期。承担违约和违约事项包括：

签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房;

购房者不按期付款;

开发商不按期交房;

面积变动超过约定幅度;

房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位

产权过户手续不全或不能按期办理。 商品房保修的相关的文件：《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书》《住宅质量保证书》由房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供目的：房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量的法律文件，应该列明：工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。 另外，如果购房者觉得违约金过低，购房者可以要求退房。

二、购房合同违约赔偿金的定义

买卖合同中的违约主要表现在：一是一方无正当理由不交或不收货;二是一方无正当理由不适当履行。 损失额的计算应以货物的市场价格与合同价格之间的差额作为标准，在以客观标准计算损失时，应注意以下几个问题：

1、这一标准仅适用于合同标的物价格不断上涨的情况。如果合同标的物的价格是在不断下跌，那么买方就不存在损失赔偿的计算问题。当然，如果违约行为给买方造成了其他损失或合同订有违约金条款，买方仍可要求赔偿或要求支付违约金。

2、作为计算损失额依据的市场价格一般应是履行地的市场价格。如果履行地没有市场，难以确定客观的市场价格，在此情况下，应当以买方最容易购买替代物的地点的市场价格加上合理的运输费用作为计算损失额的依据。

需要注意的是，购房者退房的情况下，违约金的数额是固定的，也就是即使说逾期天数增加了，违约金的数额也不变。消费者如欲行使自己退房的权利，就要尽早决定，及时与开发商协商退房事宜;协商不成的情况下，尽快依据合同的约定申请仲裁或者进行诉讼。